ПРЕСС-РЕЛИЗ

27 ноября 2018

Чем грозит отсутствие согласия одного из супругов
при продаже недвижимости

Имущество, приобретенное в период официально зарегистрированного брака, будет являться совместной собственностью супругов, если приобретено во время брака по возмездной сделке за счет общих доходов супругов (если брачным договором не установлено иное), вне зависимости от того, на кого оно оформлено.
Однако, распоряжаться недвижимостью,  не считаясь с мнением мужа или жены, чревато последствиями.
Действующим законодательством с 01.01.2017 внесены изменения в порядок  проведения государственной регистрации отчуждения недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака.
       До внесения изменений в законодательство, при отсутствии согласия супруга на отчуждение недвижимости, государственная регистрация перехода права приостанавливалась, а впоследствии выносился отказ в ее проведении. Теперь орган регистрации прав  не вправе требовать предоставления согласия супруга для проведения государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику и не уполномочен выяснять  вопрос о наличии или отсутствии такого согласия (при этом по-прежнему действует и не отменено требование о необходимости получения одним супругом нотариально удостоверенного согласия другого супруга на распоряжение недвижимостью). То есть даже при отсутствии согласия супруга регистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки. 
Однако, такая сделка является оспоримой, о чем в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится соответствующая запись об отсутствии  необходимого в силу закона согласия третьего лица, которая сохраняет свое действие в течение всего срока актуальности зарегистрированного права собственника и отражается в выписке из ЕГРН.
Действующими нормативными правовыми актами не предусмотрено «исключение» из ЕГРН информации о том, что государственная регистрация прав была осуществлена без необходимого в силу закона согласия третьего лица.
Наличие же такой записи может оказаться проблемой для правообладателя.  Например затруднить отчуждение или совершение иных сделок с объектом недвижимости, так как у потенциальных  покупателей может возникнуть сомнение: не будет ли  их право в дальнейшем оспорено в суде, так как впоследствии супруг, чье согласие не было получено, может оспорить такую сделку в суде и признать ее недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Кроме того, эта запись сделает практически невозможным приобретение такой недвижимости с привлечением покупателем заемных средств банка и даже кредитование собственника под залог такой недвижимости, в связи с чем  представление согласия третьего лица на совершение сделки целесообразно, прежде всего, в интересах заключающих сделку сторон.
С целью минимизации рисков приобретения объекта по сделке, которая может быть оспорена в судебном порядке рекомендуем приобретателю недвижимости настоять на получении и предоставлении на государственную регистрацию нотариально удостоверенного согласия супруга.
    В отношении бывших супругов необходимо отметить, что с момента расторжения брака бывшие супруги приобретают статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется, в частности, статьей 253 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая устанавливает презумпцию согласия участников общей совместной собственности на распоряжение общим имуществом и не предусматривает необходимости получения нотариально удостоверенного согласия иных участников общей совместной собственности при совершении соответствующей сделки кем-либо из участников. Вместе с тем, такая сделка также может быть признана недействительной.
   Супругам, а также бывшим супругам, во избежание совершения недобросовестных действий одним из них с совместным имуществом можно разделить имущество путем заключения брачного контракта или соглашения о разделе имущества, которые подлежат нотариальному удостоверению.